Quién puede comprar
¿Puede un extranjero comprar tierra en Argentina?
Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.
Respuesta rápida Sí. Un extranjero puede comprar un terreno o una casa dentro del ejido urbano sin ser residente. Las restricciones están en la tierra rural, que regula la Ley 26.737 (hoy en disputa judicial), y en las zonas de seguridad de frontera, donde hace falta autorización previa. Lo primero que hay que averiguar es si el lote está dentro o fuera del ejido urbano.
Cómo saber qué reglas se aplican
| Dónde está el lote | Qué se aplica | Qué hacer |
|---|---|---|
| Dentro del ejido urbano, fuera de zona de frontera | La Ley 26.737 no se aplica. No hay una restricción general equivalente para terrenos urbanos. | Verificar el título, firmar ante escribano. Hace falta una clave tributaria de ARCA (CUIT). |
| Fuera del ejido urbano (tierra rural, incluidos usos turísticos) | Ley 26.737, si rige: topes de 15%, 30% y 1.000 hectáreas en la zona núcleo (o la superficie equivalente fijada para esa ubicación), y certificado de habilitación. | Confirmar el estado de la ley y pedir el certificado. Ver la nota sobre la ley de tierras. |
| Tierra rural que contiene, o linda con, un cuerpo de agua de envergadura y permanente (lago, río u otros) | El art. 10 de la ley prohíbe a los extranjeros ser titulares de esos inmuebles, mientras rija. | Para un lote urbano frente al agua, consultarlo con el escribano antes de avanzar. |
| En la Zona de Seguridad de Fronteras (definida en el Decreto 253/2018) | Puede hacer falta una conformidad previa (Resolución 166/2009), con excepciones solo dentro de centros urbanos: los del Anexo B y, en los demás centros urbanos, los inmuebles de hasta 5.000 m² sin fines de lucro, si el comprador no registra antecedentes que afecten la seguridad nacional (arts. 16 y 17). | Ver qué exige la zona de frontera y pedir al escribano que confirme, antes de firmar, si el lote está en la zona y si hace falta la conformidad. |
El ejido urbano no está definido por la ley de tierras y en general lo delimitan la provincia o el municipio. Para saber si un lote cae dentro o fuera, hay que preguntar en la municipalidad.
Excepciones para quien vive en el país
La Ley 26.737 deja fuera de sus límites a las personas físicas que cumplan alguna de estas condiciones (art. 4):
- diez años de residencia continua, permanente y comprobada;
- hijos argentinos y cinco años de residencia permanente, continua y comprobada;
- matrimonio con una persona argentina con al menos cinco años de anterioridad a la compra y cinco años de residencia continua, permanente y comprobada (se piden las dos cosas).
La residencia permanente se acredita ante el Registro con un certificado de Migraciones. Estas excepciones están escritas para la ley de tierras rurales: conviene preguntar al escribano si cambian algo en una zona de frontera.
Qué documentos hacen falta
Para comprar, un extranjero necesita una CUIT, la clave tributaria de ARCA, porque el registro no inscribe la escritura si no consta la clave de identificación de las partes, otorgada por ARCA o por ANSES (Ley 17.801, art. 3 bis). Desde el 2 de marzo de 2026 ARCA no emite más la CDI a personas: la reemplazó por la CUIT. Las CDI anteriores siguen vigentes hasta que se modifica algún dato. Un residente sin DNI la tramita en línea, y un no residente por medio de un representante con domicilio en el país. Ver cómo obtener la CUIT.
Pasos para comprar
- Ubicar el lote: dentro o fuera del ejido, y si está cerca de agua o de la frontera.
- Pedir el informe de dominio y verificar el título (ver cómo hacerlo).
- Revisar el plano y la mensura (ver catastro y mensura).
- Firmar un boleto si se cierra con una seña (ver qué protege un boleto).
- Escriturar ante un escribano argentino. La escritura pública es el título y la entrega de la posesión completa la transmisión del dominio. La inscripción en el Registro de la Propiedad hace que ese dominio sea oponible a terceros.
- Pagar los gastos de la operación (ver costo de escriturar).
Qué pasa si la tierra es rural
Para una persona o sociedad alcanzada por la ley, cada transferencia de tierra rural requiere un certificado de habilitación del Registro Nacional de Tierras Rurales (ver cuándo hace falta). Los actos que violan la ley son nulos. El estado actual de la ley está en esta nota.
Ver también: a nombre propio o con una sociedad, cómo pagar un terreno desde el exterior.
Fuentes
- Ley 26.737 de tierras rurales (Boletín Oficial, 28 de diciembre de 2011): Colegio de Escribanos
- Resolución General ARCA 5803/2025 (la CUIT reemplaza a la CDI para personas): argentina.gob.ar
- Alta de CUIT para personas humanas, situaciones especiales: ARCA
- Código Civil y Comercial, arts. 1017, 1892 y 1893: argentina.gob.ar
- Zona de Seguridad de Fronteras, Decreto 253/2018: Boletín Oficial y Resolución 166/2009 (directiva de policía de radicación, modificada por la Resolución 434/2010): argentina.gob.ar
- Ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble, art. 3 bis: argentina.gob.ar
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