Pagar y ser dueño

Cómo pagar un terreno en Argentina desde el exterior

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Un extranjero que no vive en Argentina puede pagar un terreno por transferencia desde el exterior a la cuenta del vendedor, o en efectivo en el acto de la escritura, que la ley permite para las compraventas de inmuebles. Una deuda pactada en dólares se paga en dólares. El escribano pide una declaración sobre el origen de los fondos, registra cómo se pagó y reporta las operaciones en efectivo que superan ciertos umbrales. El comprador necesita además un CUIT, que desde marzo de 2026 reemplazó al CDI. Antes de pagar una seña conviene tener el estudio de títulos hecho.

¿Se puede pagar un terreno con una transferencia desde el exterior?

Sí. Lo habitual es girar los dólares a la cuenta del vendedor, y el banco acredita, en la cuenta en dólares que el vendedor tenga abierta, el mismo importe recibido del exterior (Texto Ordenado "Exterior y Cambios" del BCRA, punto 2.8, según la actualización de septiembre de 2026). Conviene que el pago llegue al vendedor, o a una cuenta que el escribano confirme por escrito, y no a terceros no identificados en la escritura. Conviene guardar los comprobantes de la transferencia, y que el escribano deje constancia del medio de pago en la escritura.

Si el precio se pactó en dólares, el vendedor solo queda satisfecho si recibe dólares: el Código Civil y Comercial dice que, en una deuda en moneda extranjera, el deudor se libera entregando la moneda pactada (art. 765, texto vigente tras el DNU 70/2023, cuya validez constitucional no está resuelta).

¿Se puede pagar en efectivo en la escritura?

Sí, aunque no siempre sea aconsejable. La Ley 25.345 limita los pagos en efectivo, pero el Decreto 22/2001 les da efecto cancelatorio a los pagos en efectivo que se hacen al firmar una escritura que crea, modifica o extingue derechos sobre inmuebles. El escribano debe dejar constancia de la entrega y recepción del dinero en la escritura y comunicarlo a ARCA (arts. 1 y 2). A la fecha de esta nota, ARCA lo recordó al reglamentar el régimen de inocencia fiscal: las compraventas de inmuebles pueden seguir haciéndose en efectivo, aunque el régimen puede cambiar. El efecto cancelatorio vale para el efectivo entregado en ocasión de la escritura: las señas o cuotas en efectivo pagadas antes, fuera de ese acto, no tienen ese respaldo.

El efectivo trae sus propias exigencias:

¿Qué es el cepo y me afecta si compro desde el exterior?

Las normas cambiarias del Banco Central están dirigidas a los bancos y fijan cuándo estos pueden dar acceso al mercado de cambios (punto 1.2), sobre todo para comprar o girar divisas (sección 3). Un no residente que paga en dólares desde el exterior a una cuenta en dólares del vendedor no compra divisas en el mercado: el banco del vendedor acredita el mismo importe recibido (punto 2.8). Cada banco puede pedir documentación sobre el concepto de la transferencia. Lo que sí conviene prever es la salida: el punto 3.13.1 exige conformidad previa del BCRA para que un no residente acceda al mercado de cambios para repatriar inversiones o comprar divisas, salvo los supuestos que enumera, y entre ellos no figura la venta de un inmueble. Qué camino admite cada banco para girar al exterior un precio cobrado en dólares en el país, por ejemplo desde una cuenta local en dólares (punto 3.14.1), debe consultarse antes de comprar. Quien piensa vender más adelante debe consultar con su banco cómo podrá convertir y girar el dinero, y conviene planear recibir el producto de la venta en dólares dentro de Argentina. Las reglas cambiarias cambian seguido.

¿Qué diferencia hay entre dólar oficial, MEP, CCL y blue?

El dólar oficial es el que se opera por los bancos y casas de cambio autorizadas en el mercado de cambios. El MEP y el CCL (o "cable") son operaciones con títulos que se liquidan en dólares en el país o en el exterior, y son operaciones legales. El dólar "blue" es el que se negocia fuera de los canales autorizados: el Régimen Penal Cambiario sanciona toda negociación de cambio sin intervención de una entidad autorizada y operar en cambios sin estar autorizado (Ley 19.359, texto ordenado por el Decreto 480/1995, art. 1), de modo que usarlo puede tener consecuencias. Las cotizaciones cambian a diario y por eso esta nota no las cita: conviene verificarlas el día de la operación.

¿Qué hace el escribano con el dinero y qué pide?

El escribano es sujeto obligado ante la UIF. A un comprador extranjero le pide pasaporte, nacionalidad, estado civil, CUIT, domicilio, ocupación, declaraciones sobre condición de persona expuesta políticamente y una declaración jurada sobre la licitud y el origen de los fondos. Puede pedir documentación que respalde ese origen, como extractos bancarios o la venta de otros bienes, pero no puede exigir declaraciones juradas impositivas (Resolución UIF 242/2023, arts. 13 y 24). En la escritura debe constar si hubo pagos en efectivo y la declaración de las partes sobre su origen (art. 23). Si compra una sociedad, el escribano identifica a sus beneficiarios finales (art. 14). Si el comprador actúa por poder, ver poder para comprar desde el exterior.

¿Hace falta un CUIT para comprar y cómo se saca sin vivir en Argentina?

Sí. El registro no inscribe una escritura si no consta la clave de identificación de las partes (Ley 17.801, art. 3 bis). Desde el 2 de marzo de 2026, ARCA reemplazó el CDI por el CUIT para personas humanas, y los CDI ya emitidos siguen válidos hasta que el titular modifique sus datos. Un no residente lo solicita a través de un representante con domicilio en el país, con pasaporte o documento de su país, que debe estar certificado, legalizado o apostillado y traducido (Resolución General ARCA 5803/2025, arts. 6 y 31). Quien está circunstancialmente en el país puede presentarse con turno. Los pasos están en CUIT para extranjeros.

¿Se puede abrir una cuenta bancaria siendo no residente?

No hay una regla única y reciente que lo resuelva. La práctica depende de cada banco, que suele pedir pasaporte, comprobante de domicilio, constancia del origen de los ingresos y a veces un CUIT. No conviene dar por hecho que abrirla será fácil: se consulta antes con el banco. Para pagar una compra no hace falta una cuenta argentina propia: basta con girar a la cuenta del vendedor.

¿Qué precio se declara en la escritura?

El escribano registra el precio real y el medio de pago. Declarar un precio menor es un riesgo impositivo y de prevención de lavado de activos. El sellado provincial suele calcularse sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, según la provincia: ver costo de escriturar un lote.

¿Cuándo es seguro pagar una seña y cuándo no?

La transmisión de un inmueble exige escritura pública, y el título y la inscripción son los que protegen al comprador (Código Civil y Comercial, arts. 1017, 1892 y 1893). Una seña es un adelanto, y pagarla antes de saber quién es el titular y qué cargas tiene es el riesgo más frecuente. Ver boleto de compraventa sin escritura y verificar un terreno.

¿Y si el lote está en zona de frontera?

En una zona de seguridad de frontera, un extranjero necesita conformidad previa antes de la escritura, salvo las excepciones de la Resolución 166/2009: los centros urbanos del Anexo B (art. 14) y, en los demás centros urbanos, los inmuebles de hasta 5.000 m² sin fines de lucro, con declaración jurada (arts. 16 y 17). El escribano debe comprobar si el lote está dentro de la zona. Ver zona de seguridad de frontera.

Checklist antes de pagar

Ver también: comprar siendo no residente, a nombre propio o con una sociedad, impuestos de ser dueño de un terreno, estafas con terrenos: señales de alerta.

Fuentes

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