Pagar y ser dueño

Impuestos de ser dueño de un terreno en Argentina

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida El dueño de un terreno paga todos los años el impuesto inmobiliario a la provincia y una tasa a la municipalidad, y un dueño no residente debe además Bienes Personales (0,50% del valor, pago único y definitivo), que ingresa un responsable sustituto en Argentina cuando lo hay. En Río Negro, la ley impositiva suma un recargo del 50% al inmobiliario de los dueños "ausentes", que incluye a quienes viven en el exterior. Al vender, desde 2026 está exenta del impuesto a las ganancias la venta de inmuebles por personas humanas, residentes o no, cuando encuadra en el art. 99 de la ley del impuesto (no la venta de loteos ni otras actividades empresariales), y el impuesto a la transferencia de inmuebles (1,5%) fue derogado en 2024. Los montos cambian cada año y deben confirmarlos un contador y la agencia de cada provincia.

¿Qué impuestos se pagan por tener un terreno?

Impuesto Quién lo cobra Qué es
Inmobiliario La provincia (en Chubut, el inmobiliario urbano lo cobra cada municipio) Anual, por cuotas, sobre el valor fiscal del lote
Tasas municipales La municipalidad Alumbrado, barrido, limpieza y otras tasas, con recargos para baldíos en algunas ciudades
Bienes Personales ARCA Anual, sobre los bienes en Argentina al 31 de diciembre

¿Cuánto es el impuesto inmobiliario en Río Negro, Neuquén y Chubut?

Río Negro. La Ley 5837 fija el impuesto de 2026 con una fórmula que depende del valor fiscal y de tablas separadas para lotes urbanos baldíos, suburbanos, subrurales y rurales. El mínimo anual para un baldío urbano es de $72.468,48, que es también el monto del primer tramo (valor fiscal hasta $3.775.000). Para 2026, el impuesto no puede superar en más de 25% al determinado para 2025, salvo que cambie la valuación fiscal, por ejemplo por una mejora nueva o un cambio de tipo de inmueble. En la ley vigente se considera baldío el inmueble urbano o suburbano que no tiene edificaciones habilitadas conforme a su destino o que solo tiene cercos perimetrales (Ley I 1622, art. 3, texto consolidado).

Neuquén. La Ley 3541, impositiva de 2026, fija para los inmuebles urbanos baldíos una alícuota de 28 por mil sobre la base imponible, con un mínimo anual de $33.280 (arts. 10 y 12). La base es la valuación fiscal ajustada por los coeficientes provinciales (Código Fiscal, art. 163).

Chubut. El inmobiliario urbano lo cobra cada municipio, según lo informó Chequeado en febrero de 2025, de modo que las alícuotas están en la ordenanza tarifaria de cada ciudad. Conviene pedir a la municipalidad la valuación fiscal de la partida y la ordenanza vigente.

Estos montos corresponden a las leyes de 2026 y se actualizan cada año: el valor exacto de un lote lo dan la boleta o la consulta en la agencia provincial.

¿Pagan más los dueños que viven en el exterior?

En Río Negro, el recargo no depende de la nacionalidad sino de la residencia. La Ley I 1622 prevé un adicional para los propietarios "ausentes" (art. 5) y la Ley 5837 fija ese recargo en el 50% (art. 3). El Código Fiscal considera ausentes, entre otros, a las personas domiciliadas o con residencia permanente en el exterior, a quienes residen temporaria o transitoriamente en el país seis meses o menos en el año calendario y a las personas jurídicas con directorio o sede principal en el exterior (art. 137). Los propietarios domiciliados fuera de la provincia deben además fijar un domicilio procesal dentro de ella; si no lo hacen, se toma como domicilio la ubicación del inmueble (art. 24).

Como ejemplo ilustrativo, si el recargo se aplica sobre el impuesto base, un baldío urbano del primer tramo pasaría de $72.468,48 a $108.702,72 por año. Es un cálculo ilustrativo, no un monto publicado, y debe confirmarse con la agencia. La exención de la ley es para quien habita o explota personalmente su único inmueble, con valuación fiscal hasta $917.462 en 2026, y no ayuda a un dueño ausente con un lote vacío.

¿Qué son las tasas municipales y el recargo por baldío?

Cada municipalidad cobra sus propias tasas. En Bariloche, la tasa por servicios municipales se calcula con un valor fijo por zona, el valor fiscal por un costo unitario y los metros de frente por otro costo unitario, con categorías de edificado, baldío y baldío con mejoras. La ordenanza fiscal incluye además un impuesto a los inmuebles libres de mejoras, con una exención, que debe solicitarse, para el titular de un único inmueble de hasta 1.000 m², salvo los llamados bienes ociosos (Ordenanza 2374-CM-12, arts. 100, 103, 109, 310 y 309 a 315). La municipalidad puede limpiar un lote a costa del dueño y sumar el costo a la tasa (art. 110). Los importes de 2026 los fija la ordenanza tarifaria. Para San Martín de los Andes, El Bolsón, Villa La Angostura y Esquel conviene pedir a la oficina de rentas municipal la ordenanza tarifaria y una simulación para la partida.

¿Cuándo y dónde se pagan?

El inmobiliario se paga por cuotas, con descuentos por pago anual: en Río Negro, la ley de 2026 prevé un 20% para quien no tenía deuda al 31 de diciembre de 2025 o la regularizó, y un 5% si tenía deuda (Ley 5837, art. 40), y la agencia publica el calendario y permite pagar y consultar deudas en línea. En Neuquén, la Dirección Provincial de Rentas publica el calendario de cada año. Las fechas y descuentos cambian cada año, y por eso conviene consultar la agencia de la provincia.

¿Qué pasa si hay deuda en el lote?

Ver deudas de un terreno antes de comprar.

¿Qué pasa si se construyó y no se declaró?

En Río Negro, un lote que figura como baldío pero tiene construcciones sin declarar puede recibir liquidaciones retroactivas. La Agencia de Recaudación Tributaria informó en julio de 2026 que comenzó a enviar una cuota extraordinaria a 5.053 parcelas con construcciones no declaradas, detectadas con imágenes satelitales y aéreas, que no habían regularizado durante el plan de 2025. Según la prensa local, las obras deben informarse dentro de los 30 días de terminadas. Ver construir en un lote en la Patagonia.

¿Un extranjero no residente paga Bienes Personales por un terreno?

Los no residentes son contribuyentes por los bienes ubicados en Argentina, y los inmuebles se consideran ubicados en el país (Ley 23.966, arts. 17 y 19). Quien, domiciliado en el país, tiene la tenencia, la administración o la custodia de bienes de un no residente debe ingresar el impuesto con carácter de pago único y definitivo sobre el valor al 31 de diciembre, y puede recuperarlo del dueño (art. 26). La alícuota es del 0,50% desde el período 2019 (Ley 27.541, arts. 30 y 31). Quienes no tienen quien administre el bien, como un dueño con un lote vacío, deben consultar con un contador cómo se ingresa el pago. Las escalas con mínimo no imponible y las alícuotas decrecientes que se difunden en la prensa son para residentes. Si el inmueble es de una sociedad del exterior y está inexplotado o destinado a locación o recreo, la ley presume un titular residente y duplica la alícuota (art. 26).

Dos puntos para revisar con un contador: los inmuebles rurales de personas humanas están exentos (art. 21 inc. f), y si un lote es rural o urbano depende de su clasificación catastral, y el valor computable no puede ser inferior a la base del impuesto inmobiliario (mientras no se defina la metodología federal, se usa la base vigente al 31 de diciembre de 2017 actualizada por IPC; art. 22 y nota de la Ley 27.480). El régimen especial de ingreso (REIBP) era solo para residentes o ex residentes al 31 de diciembre de 2023, y su plazo de adhesión venció en 2024 (Ley 27.743, arts. 46 y 48).

¿Hace falta un CUIT?

El escribano suele pedir al comprador una CUIT, CUIL o CDI. Desde el 2 de marzo de 2026 ARCA tramita la CUIT en lugar de la CDI para personas humanas, y las CDI ya emitidas siguen vigentes hasta que se modifica algún dato. Un no residente la solicita por medio de un representante con domicilio en el país (Resolución General ARCA 5803/2025, arts. 6, 33 y 34). Ver CUIT para extranjeros.

¿Qué impuestos se pagan al vender?

¿Y si se alquila el terreno o una casa?

Quien paga un alquiler a un beneficiario del exterior debe retener el 35% con carácter de pago único y definitivo, sobre una ganancia neta presumida del 60% del monto pagado, lo que equivale a una retención efectiva del 21% del alquiler bruto, salvo que el propietario opte por deducir gastos reales (Ley de Impuesto a las Ganancias, arts. 102 y 104). La Ley 27.802 (art. 192) exime desde 2026 el alquiler con destino a casa-habitación, y el Decreto 406/2026 (art. 1) lo reglamenta para la vivienda única, familiar y permanente del inquilino. Si alcanza a un propietario no residente, o a un lote o a un alquiler turístico, debe confirmarlo un contador.

¿Qué revisar antes de comprar?

Si se compra con una sociedad, la tributación cambia: ver a nombre propio o con una sociedad y comprar siendo no residente.

Fuentes

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