Contrato y escritura

Poder para comprar un terreno desde el exterior: pasos, apostilla y consulado

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Para comprar un terreno en Argentina sin viajar, el comprador da un poder a una persona de confianza que firme la escritura en el país. Como la compra de un inmueble exige escritura pública (Código Civil y Comercial, art. 1017), el poder debe darse en esa forma (art. 363) y con facultades expresas para adquirir inmuebles (art. 375). Se puede otorgar ante un notario del país donde vive el comprador, con apostilla de La Haya y, si no está en español, traducción pública, o ante un cónsul argentino, que no necesita apostilla. Antes de firmar conviene que el escribano que hará la escritura revise el texto.

Qué debe decir el poder

Un poder en términos generales alcanza solo para actos de administración ordinaria y se interpreta de forma restrictiva. Comprar un lote no es un acto de administración ordinaria, y además constituir, modificar, transferir o extinguir derechos reales sobre inmuebles exige facultades expresas (art. 375, inciso e). Por eso un poder "general" no alcanza.

Lo que suele incluir un poder para una compra, según la práctica habitual de los escribanos:

• El inmueble, descrito como en el título: ubicación, nomenclatura catastral y matrícula.
• Las facultades: firmar el boleto y la escritura, fijar y pagar el precio, recibir la posesión y hacer los trámites de impuestos y de registro.
• Los límites: un precio máximo y las condiciones de pago.
• La identificación del apoderado, con documento, nacionalidad y domicilio.
• Una vigencia que cubra la fecha de la escritura con margen. El Código no fija un vencimiento general: el poder termina cuando se cumple el acto, por muerte de alguna de las partes (salvo un poder para actos determinados en interés legítimo), por revocación, por renuncia, por quiebra o por pérdida de capacidad (art. 380).

Un poder irrevocable solo es posible para actos determinados, con plazo fijo y un interés legítimo (art. 380, inciso c). Para una compra, lo habitual es un poder revocable y de un solo acto.

Dos caminos para otorgarlo

Qué dicen algunos consulados en 2026

Las páginas consulares muestran diferencias importantes:

• Nueva York (página de mayo de 2026): acepta pasaporte u otro documento, argentino o extranjero, y atiende a quienes residen en su jurisdicción o están de tránsito. Cobra USD 40 por cada 25 renglones, tanto por la escritura como por el testimonio.
• Madrid (marzo de 2026): cobra EUR 40 por cada 25 renglones o fracción en foja notarial, tanto de la escritura como del primer testimonio (el consulado aclara que la cantidad no coincidirá con la del borrador), e indica que, una vez cotejada la documentación, se contactará al solicitante en un plazo estimado de sesenta a noventa días para fijar la cita. Pide la minuta en Word, los datos catastrales y copia de la escritura del inmueble, copia del DNI argentino con domicilio en su jurisdicción y la CUIT, CUIL o CDI del otorgante. Indica que, para inscribirse en el registro de la propiedad inmueble, solo valen los poderes otorgados por el consulado. El consulado de Nueva York, en cambio, indica que los poderes otorgados ante un Notary Public con apostilla tienen plena validez en la Argentina si reúnen los requisitos de forma del lugar de otorgamiento y cuentan con la apostilla, y recomienda que un abogado o escribano argentino prepare el texto, en español, sin referirse a su inscripción en el registro. Si el poder va a inscribirse en un registro, el camino más seguro es el consular, y lo confirma el escribano que hará la escritura.
• Miami (enero de 2026): pide el DNI (ambos lados) y la CUIL o CUIT del otorgante y del apoderado, de modo que un otorgante sin DNI argentino debe preguntar al consulado si existe otra vía, y aclara que no se realizan compraventas de inmuebles en ese consulado, aunque sí poderes.

Los montos y los plazos cambian. Antes de reservar, conviene confirmarlos con el consulado y preguntar si aceptan un pasaporte extranjero como documento del otorgante.

Qué pasa con un notario del exterior

Que la forma de otorgamiento sea válida en el país de firma no alcanza por sí sola: los escribanos y registros argentinos además buscan que el acto sea equivalente a una escritura pública argentina; eso surge de la práctica y la doctrina, y el art. 2649 solo remite a la ley del lugar. La apostilla certifica la firma y el sello, pero no corrige un formato defectuoso. Hay opiniones distintas sobre qué instrumentos extranjeros cumplen esa equivalencia. Por eso conviene que el escribano argentino confirme el formato antes de firmar en el exterior.

El escribano argentino que hace la escritura debe exigir el poder original, que queda adjunto al protocolo (art. 307). Si el poder sirve para más de un asunto, se agrega una copia certificada. En la práctica se pide la primera copia del poder, no una fotocopia.

Qué más necesita el comprador

• CUIT. Un no residente la tramita por medio de un representante con domicilio en el país. Ver cómo obtenerla. Algunos consulados (Madrid, Miami) piden la CUIT o CUIL del otorgante al hacer el poder. Un no residente tramita la CUIT por medio de un representante con domicilio en el país, que debe acreditar su autorización (RG ARCA 5803/2025, art. 6; los documentos extranjeros requieren apostilla y traducción, art. 31). Conviene preguntar al consulado y al escribano qué documento aceptan para esa autorización.
• Origen de los fondos. El escribano puede pedir respaldo según el riesgo del cliente. El apoderado debe presentar también el documento que prueba su representación. Las personas expuestas políticamente extranjeras se consideran de alto riesgo (Resolución UIF 242/2023, art. 19).
• Dinero. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indica que una transferencia es un pago válido, pero el escribano debe comprobar que llegó. Cómo mover los fondos desde el exterior se confirma con el banco y con el escribano antes de transferir. Ver comprar siendo no residente.

Riesgos y cómo cubrirse

El Código regula los riesgos de dar un poder:

• Un apoderado que actúa sin poder o más allá de él responde por el daño de quien confió, sin culpa suya, en la validez del acto; no responde si hizo saber la deficiencia (art. 376).
• No puede contratar consigo mismo sin autorización (art. 368).
• Salvo que el poder disponga otra cosa, puede sustituirlo en otra persona y responde si fue culpable al elegir; si el poderdante indica al sustituto, el apoderado no responde (art. 377). Para excluir la sustitución hay que decirlo en el propio poder.
• Si hay varios apoderados y no se dijo que deben actuar juntos, cualquiera puede actuar solo (art. 378).
• La revocación debe hacerse conocer a los terceros por medios idóneos (art. 381).

Medidas que ayudan:

1. Nombrar el inmueble y fijar un precio máximo.
2. Prohibir la sustitución, si se quiere una sola persona de confianza.
3. Dar un poder para un solo acto o con plazo corto.
4. Hacer que el escribano que hará la escritura revise el texto antes de firmar.
5. Si se revoca, recuperar la primera copia del poder.

¿Se puede firmar la escritura a distancia?

La escritura pública exige que el escribano reciba por sí mismo las declaraciones de quienes firman (art. 301). La escritura pública otorgada a distancia por quien está en el exterior no está regulada a nivel nacional, y en el notariado es un tema en debate. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ofrece un sistema digital para certificar firmas por videoconferencia: certifica firmas, no reemplaza la escritura pública, y el Colegio no indica si lo puede usar quien vive en el exterior. Antes de planear una firma remota, conviene preguntar al escribano si hay alguna modalidad habilitada.

Pasos

1. Elegir al escribano argentino y al apoderado.
2. Pedir al escribano un borrador del poder con las facultades de una compra.
3. Decidir el camino: notario del exterior con apostilla y traducción, o consulado con minuta.
4. Tramitar la CUIT con el representante.
5. Otorgar el poder y enviar el original al apoderado.
6. Firmar el boleto y la escritura por medio del apoderado.

Ver también: cómo pagar un terreno desde el exterior, estafas con terrenos: señales de alerta.

Fuentes

• Código Civil y Comercial, arts. 301, 302, 307, 358 a 363, 368, 375 a 381, 1017 y 2649: argentina.gob.ar
• Ley 23.458, Convención de La Haya sobre apostilla: argentina.gob.ar y estado de las partes: HCCH
• Ley 20.957, art. 20 (cónsules): argentina.gob.ar
• Consulado en Nueva York, poderes: cnyor.cancilleria.gob.ar; Madrid: cmadr.cancilleria.gob.ar; Miami: cmiam.cancilleria.gob.ar
• Resolución General ARCA 5803/2025 (CUIT para residentes en el exterior): argentina.gob.ar
• Resolución UIF 242/2023, texto actualizado: argentina.gob.ar
• Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, poderes: colegio-escribanos.org.ar y compraventa: colegio-escribanos.org.ar
• Sistema de certificación de firmas a distancia del Colegio: colegio-escribanos.org.ar