Quién puede comprar

Zona de seguridad de frontera: qué exige a un extranjero que compra un lote

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Según los mapas oficiales del Decreto 253/2018, la franja andina de Neuquén, Río Negro y Chubut está dentro de la Zona de Seguridad de Fronteras. Un extranjero que compra allí necesita una conformidad previa, salvo que se aplique una excepción: los centros urbanos del Anexo B de la Resolución 166/2009, o un inmueble urbano de hasta 5.000 metros cuadrados sin fines de lucro. En qué pueblos rige cada caso se confirma con el escribano antes de firmar el boleto.

Qué es la zona y quién la fija

La Zona de Seguridad de Fronteras limita la adquisición de inmuebles por extranjeros en el entorno de las fronteras. Su base es el Decreto-Ley 15.385/44. El Decreto 253/2018 fijó la zona vigente, con un anexo descriptivo y mapas oficiales por provincia, y derogó los decretos 887/94 y 1648/07. En Neuquén, Río Negro y Chubut el anexo la define sobre todo por rutas, entre ellas la Ruta Nacional 40.

El Bolsón y Epuyén figuran además como áreas de desarrollo de frontera (Ley 18.575), un régimen de promoción distinto de la conformidad previa. Los mapas oficiales muestran dentro de la zona la franja andina: San Martín de los Andes, Junín de los Andes, Villa La Angostura, Bariloche, Dina Huapi, El Bolsón, Lago Puelo, El Hoyo, Epuyén, Cholila, Esquel y Trevelin. No existe un listado oficial pueblo por pueblo, así que esto es una lectura de los mapas. En Dina Huapi, Junín de los Andes y Esquel, el límite sigue rutas nacionales y los lotes pueden quedar en el borde de la zona.

Quién necesita la conformidad previa

La directiva que regula el trámite es la Resolución 166/2009 del Ministerio del Interior. Estas personas quedan exentas en toda la zona (arts. 3 y 4), siempre que no tengan antecedentes judiciales que afecten la seguridad nacional (art. 5):

• los argentinos nativos o por opción;
• los argentinos naturalizados hace más de cinco años.

Los extranjeros, las sociedades extranjeras (constituidas en el exterior o con mayoría de capital extranjero, o controladas o vinculadas en más de un 25% por una sociedad extranjera) y los argentinos naturalizados hace menos de cinco años necesitan la conformidad, salvo que se aplique una excepción.

Las excepciones

1. Centros urbanos del Anexo B. La resolución exime, cualquiera sea la nacionalidad, a los centros urbanos del Anexo B (art. 14). El anexo enumera departamentos, cada uno con "todas las localidades", entre ellos Futaleufú, Cushamen, Huiliches y Pilcaniyeu. Por la pertenencia de cada localidad a su departamento, quedarían exentos Esquel, Trevelin, Lago Puelo, Cholila, Epuyén, El Hoyo, El Maitén, Junín de los Andes y Dina Huapi.
2. Hasta 5.000 m² y sin fines de lucro. En los centros urbanos que no están en el Anexo B, los extranjeros quedan exentos si la superficie total no supera los 5.000 metros cuadrados y el uso no tiene fines de lucro (art. 16, texto de la Resolución 434/2010). San Martín de los Andes, Villa La Angostura, San Carlos de Bariloche y El Bolsón no figuran en el Anexo B por el departamento al que pertenecen.
3. Sociedades argentinas en cualquier centro urbano (art. 15).

Es una lectura de los listados y de la pertenencia de cada localidad a su departamento. El escribano debe confirmarla antes de avanzar.

Estas tres excepciones valen solo para centros urbanos: terrenos divididos en manzanas, con calles y servicios (art. 13). Una parcela rural dentro de esos departamentos no está exenta, aunque tenga menos de 5.000 metros cuadrados. Para las excepciones de las sociedades argentinas y del inmueble de hasta 5.000 metros cuadrados hay que firmar una declaración jurada y no tener antecedentes judiciales que afecten la seguridad nacional (art. 17).

Si no hay excepción

• Inmueble rural. Una persona extranjera necesita diez años de residencia ininterrumpida; si no, va por la vía de excepción (art. 9).
• Vía de excepción. Se presentan formularios con documentos certificados por escribano (las sociedades suman documentación societaria certificada), antecedentes judiciales del país de residencia (traducidos y legalizados) y un proyecto de inversión (arts. 19, 23 y 24). La conformidad queda condicionada a ese proyecto, con informes cada seis meses (arts. 25 y 26). Vale un año y, si vence sin usarse, el acto se trata como hecho sin autorización (art. 39). Las sociedades extranjeras que compran tierra rural solo pueden ir por esta vía (art. 11). No hay plazos ni costos oficiales publicados.

Qué hace el escribano

En las excepciones de los arts. 15 y 16, el escribano cita la resolución en la escritura, agrega al protocolo el original de la declaración jurada y envía copia certificada de la escritura dentro de los 30 días (art. 17). Cuando hace falta la conformidad, el escribano gestiona el pedido. En agosto de 2022 se habilitó una plataforma digital para estos trámites (los pedidos en papel ya presentados siguieron en paralelo); conviene confirmar qué vía rige hoy. Para la exención del Anexo B (art. 14) la resolución no prevé declaración jurada: preguntar al escribano qué dejará asentado.

Quién lo resuelve hoy

La Resolución 166/2009 ubica el trámite ante el Ministerio del Interior (art. 1); su Secretaría de Interior lleva la base de datos y recibe las copias del escribano (arts. 2 y 17), y una dirección técnica de fronteras (Dirección de Asuntos Técnicos de Fronteras; Dirección Nacional en 2022) tramitaba los pedidos. El Ministerio del Interior dejó de existir con el Decreto de necesidad y urgencia 571/2026 (firmado el 2 y publicado el 3 de julio de 2026), que pasó sus funciones a la Jefatura de Gabinete y transfirió sus unidades y personal de manera provisoria hasta que se aprueben nuevas estructuras. También creó una Vicejefatura de Gabinete del Interior. El decreto no menciona la dirección de fronteras. Además, el Decreto 253/2018 faculta al Ministerio de Seguridad a excluir determinados centros urbanos de esta policía de radicación, por lo que el listado del Anexo B puede haber cambiado. Qué dependencia recibe el trámite hoy, y si hay exclusiones nuevas, lo confirma el escribano.

Relación con la ley de tierras

Para un inmueble rural, la Ley 26.737 también remite al régimen de zonas de seguridad y exige la conformidad previa del Ministerio del Interior (arts. 10 y 13). Ver la nota sobre la ley de tierras y si un extranjero puede comprar.

Qué hacer antes de firmar un boleto

1. Pedir al escribano que confirme si el lote está en la zona y si le corresponde una excepción.
2. Si hace falta la conformidad, condicionar el boleto a su obtención.
3. Si el lote supera los 5.000 m², no está en un centro urbano o se destinará a un uso comercial, preguntar por la vía de excepción desde el principio.

Fuentes

• Decreto 253/2018 (Zonas de Seguridad de Fronteras), con sus anexos I y II: Boletín Oficial
• Resolución 166/2009 (Ministerio del Interior): argentina.gob.ar y Anexo B: reproducción del texto
• Decreto 571/2026 (traspaso de unidades del Ministerio del Interior): Boletín Oficial
• Plataforma digital de trámites de fronteras, 2022: argentina.gob.ar
• Ley 26.737, arts. 10 y 13: Boletín Oficial