Pagar y ser dueño

Comprar un terreno en Argentina: a nombre propio o con una sociedad

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Un extranjero puede comprar un terreno a su nombre o a través de una sociedad argentina o extranjera. La sociedad no permite saltar los límites de la ley de tierras rurales: si una sociedad está controlada por extranjeros, se la considera extranjera, y usar un testaferro argentino para disimularlo es una simulación ilícita (Ley 26.737, arts. 3 y 6). En un lote urbano la elección es sobre todo de impuestos, herencia y trámites, y conviene consultarla con un contador y un abogado antes de comprar. El 9 de octubre de 2026 la Corte Suprema suspendió provisoriamente la derogación de la ley de tierras rurales, según informó la prensa, y la situación puede cambiar.

¿Conviene comprar a nombre propio o con una sociedad?

No hay una respuesta general. Lo que cambia es:

¿La ley de tierras rurales se aplica a un lote urbano?

No. La Ley 26.737 se aplica a las tierras rurales, que define como todo predio ubicado fuera del ejido urbano (art. 1). Un lote dentro del ejido urbano queda fuera. El riesgo es que un lote ofrecido como "lote" esté fuera del ejido y sea tierra rural: se confirma con la municipalidad y el escribano. Su estado hoy está en ley de tierras rurales y extranjeros.

¿Una sociedad permite saltarse los límites para extranjeros?

No. La ley considera titularidad extranjera a la de las sociedades en las que los extranjeros tienen más del 51% del capital o la mayoría de los votos, y también a las controladas por una sociedad extranjera en más del 25% (art. 3). Alcanza además a socios no declarados, a obligaciones convertibles y a fideicomisos con beneficiarios extranjeros. Interponer a una persona o sociedad argentina para disimular una titularidad extranjera es una simulación ilícita y fraudulenta (art. 6), y los actos que violan la ley son de nulidad absoluta (art. 7).

El decreto reglamentario presume extranjera a la sociedad con más del 51% de capital extranjero, salvo prueba en contrario (Decreto 820/2016). Cómo se aplica a una estructura concreta lo define el escribano, y con la ley en disputa judicial desde la derogación por el DNU 70/2023 conviene consultarlo antes de firmar. Usar una sociedad para esquivar los límites en tierra rural es riesgoso y no se recomienda.

¿Qué es una sociedad extranjera y cómo se inscribe?

La Ley General de Sociedades permite a una sociedad extranjera realizar actos aislados en el país y estar en juicio (art. 118). Si va a actuar de forma habitual o abrir una sucursal, debe acreditar su existencia, fijar un domicilio, inscribirse y designar un representante. Para participar en la constitución de una sociedad argentina debe inscribir sus documentos en el Registro Público (art. 123). Si una sociedad extranjera cuyo único activo es un lote en Argentina puede limitarse a actos aislados o debe inscribirse o adecuarse (arts. 118, 123 y 124) lo definen el registro y el escribano en cada caso.

En la Ciudad de Buenos Aires la Inspección General de Justicia unificó en mayo de 2026 los requisitos (Resolución General 4/2026): certificado de existencia vigente, documentos constitutivos certificados en el país de origen, resolución que designa al representante y declaraciones de beneficiarios finales, con revisión restrictiva para sociedades de jurisdicciones no cooperantes. Qué piden los registros y escribanos de Río Negro, Neuquén y Chubut a una sociedad extranjera varía y puede haber cambiado, y conviene consultarlo en el registro de la provincia antes de constituir o inscribir. Antes de constituir o inscribir, hay que preguntar en el registro de la provincia.

¿SAS o SRL?

La sociedad por acciones simplificada (Ley 27.349) puede ser constituida por una o más personas humanas o jurídicas, con un capital mínimo de dos salarios mínimos (arts. 34 y 40). Debe tener al menos un administrador con domicilio real en el país, y los administradores extranjeros deben designar un representante en Argentina (art. 51). La SRL se rige por la Ley General de Sociedades. Los costos y plazos de cada una dependen de la provincia y no hay cifras oficiales confiables para publicar.

¿Qué impuestos cambian?

En términos generales, la sociedad suma impuestos y trámites propios, y a nombre propio el comprador puede quedar dentro de la exención de la venta. Esa comparación la debe hacer un contador con los datos de cada caso.

¿Qué pasa con el terreno si el dueño fallece?

La sucesión se rige por la ley del último domicilio del causante, pero para los inmuebles ubicados en Argentina se aplica el derecho argentino y los jueces argentinos son competentes (Código Civil y Comercial, arts. 2643 y 2644). La ley argentina reserva una parte de la herencia a los herederos forzosos: dos tercios para los descendientes, la mitad para los ascendientes y la mitad para el cónyuge (art. 2445). Un terreno a nombre propio queda dentro de esa sucesión local. Cómo se trataría en una sucesión una sociedad extranjera dueña de un inmueble en Argentina no está resuelto y puede ser cuestionado si busca eludir la legítima (arts. 12 y 144 del Código Civil y Comercial): lo debe analizar un abogado. Ver escriturar si el dueño murió.

¿Qué pide el escribano a una sociedad?

Su nombre, inscripción, CUIT, domicilio, estatuto, actividad, representantes legales, beneficiarios finales con su identidad verificada, directorio, composición del capital, declaraciones sobre personas expuestas políticamente y una declaración jurada del origen de los fondos (Resolución UIF 242/2023, art. 14). Quien actúa por representación debe acreditar su facultad con el poder. En la práctica, los documentos extranjeros suelen presentarse apostillados y traducidos.

¿Y en la zona de frontera?

En una zona de seguridad de frontera, la Resolución 166/2009 trata como extranjera a la sociedad constituida en el exterior y también a la constituida en el país que esté controlada por extranjeros, por mayoría de capital o de votos o por una sociedad extranjera con más del 25% (art. 7). Esas sociedades necesitan conformidad previa, salvo las excepciones de los arts. 14 y 16. La transferencia de acciones que implique el control de una sociedad propietaria en la zona también la exige (art. 8). La exención de las sociedades argentinas en los centros urbanos (art. 15) no alcanza a las que la definición del art. 7 considera extranjeras ni a la propiedad rural. Ver zona de seguridad de frontera.

¿Qué está en discusión en 2026?

Checklist antes de comprar

Cómo pagar la compra está en pagar un terreno desde el exterior. Para el CUIT, ver CUIT para extranjeros, y para un panorama general, ¿puede un extranjero comprar tierra en Argentina? y comprar siendo no residente.

Ver también: impuestos de ser dueño de un terreno.

Fuentes

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