Quién puede comprar

Comprar un terreno en Argentina siendo no residente: qué cambia

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida No hace falta ser residente para comprar un terreno urbano en Argentina. Lo que cambia es el papeleo: el comprador necesita una CUIT, que un no residente tramita por medio de un representante con domicilio en el país, y el escribano puede pedir respaldo sobre el origen de los fondos. Después de comprar, quien es dueño desde el exterior paga el impuesto inmobiliario de la provincia y el impuesto sobre los bienes personales, que en estos casos se paga por medio de un responsable sustituto.

Qué no cambia

La residencia no es un requisito para comprar un terreno urbano. Las restricciones están en la tierra rural, en la zona de seguridad de frontera y en los terrenos con agua. Ver si un extranjero puede comprar tierra.

Qué cambia: documentos

• CUIT. Es la clave tributaria que pide el registro para inscribir la escritura. Un no residente la solicita por medio de un representante con domicilio argentino. Ver cómo obtenerla.
• Poder. Quien no viaja puede firmar la escritura por medio de un apoderado, con un poder otorgado ante escribano o cónsul. Ver la escritura paso a paso.
• Origen de los fondos. Para operaciones de mayor monto, y según el riesgo del cliente, el escribano pide documentación sobre el origen de los fondos. La jurisdicción de origen de los fondos es uno de los factores de riesgo que evalúa el escribano, por lo que un comprador con fondos en el exterior puede tener que presentar más respaldo. Conviene preguntar al escribano qué documentos pide antes de transferir.

Cómo se paga

El dinero se acuerda en una moneda y se entrega según lo pactado en la escritura. Las normas del Banco Central regulan sobre todo la compra de divisas y la salida de fondos. Un no residente necesita la conformidad previa del Banco Central para repatriar inversiones y comprar moneda extranjera, salvo los casos listados (Texto Ordenado "Exterior y Cambios", punto 3.13.1). Entre esos casos no figura el producto de vender un lote. Esto importa a la hora de sacar del país el producto de una venta futura. Cómo ingresar y justificar los fondos se confirma con el banco y con el escribano antes de transferir.

Impuestos de ser dueño

• Inmobiliario provincial. Se paga como cualquier propietario, según la provincia donde está el lote.
• Bienes personales. Para los bienes de personas que no residen en el país, la ley dispone que quien tiene la tenencia o la administración del bien en Argentina paga como responsable sustituto, en forma de pago único y definitivo. La alícuota que fija la ley es del 0,50% del valor del bien al 31 de diciembre, y se duplica en ciertos casos presumidos, por ejemplo cuando el inmueble se tiene por medio de una sociedad del exterior y está inexplotado o destinado a locación, recreo o veraneo. Hay que confirmar la alícuota vigente cada año. Si nadie en el país tiene la tenencia o administración del lote, conviene consultar a un contador local quién debe presentarlo.
• Ganancias al vender. Para ventas y transferencias de derechos hechas desde el 1 de enero de 2026, las personas humanas y las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, están exentas del impuesto cedular a las ganancias (antes del 15%) por la venta de inmuebles ubicados en el país, según la Ley 27.802 y el Decreto 406/2026 (art. 2), cuando la operación está comprendida en el artículo 99 de la ley del impuesto. Quien vende como actividad habitual puede quedar fuera, y el escribano lo confirma. El ITI fue derogado por la Ley 27.743 el 8 de julio de 2024.

Residencia y excepciones para tierra rural

Para la tierra rural, la residencia sí cuenta: si rige la Ley 26.737 (su vigencia está en discusión), quedan fuera de sus límites las personas con diez años de residencia continua, permanente y comprobada, o cinco años con hijos argentinos, o cinco años de casados con una persona argentina (art. 4). La residencia se acredita con un certificado de la Dirección Nacional de Migraciones. Las categorías de residencia las modificó el DNU 366/2025, que exige acreditar medios económicos suficientes para la residencia permanente. En junio de 2026 dos cámaras federales cuestionaron las reglas de ciudadanía del decreto en casos de naturalización: la Sala III de la Cámara Civil y Comercial Federal lo declaró inconstitucional el 18 de junio y la Cámara Nacional Electoral lo declaró nulo el 30 de junio, y el Gobierno anunció que apelaría. Ambos casos trataban sobre cómo se otorga la ciudadanía; no se informa que se hayan pronunciado sobre los requisitos de residencia.

Antes de transferir dinero

1. Verificar el título y el plano (ver la guía de verificación).
2. Firmar un boleto con fecha cierta y con la forma de pago escrita.
3. Pedir al escribano un presupuesto con los costos de la escritura.
4. Confirmar con el banco de origen y con el escribano cómo se hace la transferencia y qué documentación se pide.

Ver también: cómo pagar un terreno desde el exterior, a nombre propio o con una sociedad, impuestos de ser dueño de un terreno.

Fuentes

• Ley 23.966 (bienes personales), art. 26: ARCA
• Decreto 406/2026 (ganancias en la venta de inmuebles): Boletín Oficial, 1 de junio de 2026
• Resumen de normativa UIF para escribanos, 2026: Colegio de Escribanos
• Fallos de junio de 2026 sobre el DNU 366/2025: Chequeado
• Banco Central, Texto Ordenado "Exterior y Cambios": bcra.gob.ar
• DNU 366/2025 (migraciones): argentina.gob.ar
• Resolución General ARCA 5803/2025, art. 8 (responsable sustituto): argentina.gob.ar
• Derogación del ITI: Colegio de Escribanos, 8 de julio de 2024