Guía
Cómo verificar un terreno antes de pagar: guía de controles
Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.
Respuesta rápida Antes de pagar un terreno en Argentina conviene comprobar cuatro cosas: que el vendedor figura como titular y sin cargas (informe de dominio e inhibiciones), que el plano de mensura está registrado y vigente (catastro), que el lote se puede usar para lo que se busca (zonificación y servicios) y que el boleto protege al comprador. Esta guía los ordena y remite a cada nota.
Los controles, en orden
| Paso | Qué se comprueba | Dónde se hace | Nota |
|---|---|---|---|
| 1 | Qué se está comprando: urbano o rural, dentro o fuera del ejido | Municipalidad | Lote o terreno: qué diferencia hay |
| 2 | Si el comprador es extranjero y el lote es rural: reglas especiales | Escribano | ¿Puede un extranjero comprar tierra? |
| 3 | Titular, hipotecas, embargos e inhibiciones | Registro de la Propiedad | Informe de dominio y título |
| 4 | Plano de mensura registrado, vigente y coherente con el aviso | Catastro | Catastro, plano y mensura |
| 5 | Uso permitido, superficie mínima de construcción y servicios conectados o factibles | Municipalidad y prestadoras | Lote o terreno |
| 6 | Cómo se cierra la operación y qué protege al comprador | Escribano o abogado | Boleto sin escritura y modelo de boleto |
| 7 | Cuánto cuesta cerrar | Escribano | Costo de escriturar un lote |
Por qué en este orden
El orden va de lo más barato y rápido a lo más costoso. Preguntar en la municipalidad si el lote es urbano o rural no cuesta nada y puede cambiar toda la operación. El informe de dominio tiene un arancel y define si el vendedor puede vender. El plano y el boleto vienen después, cuando ya se sabe que el título es limpio.
Qué no se resuelve con un papel
- Posesión y ocupantes. Ni el informe de dominio ni el plano dicen si hay alguien ocupando el lote. Ir al lugar y mirar.
- Deudas de impuestos y tasas. Se piden aparte en la provincia y en la municipalidad.
- Sucesión abierta o herederos. Si el titular falleció, hay que ver el estado de la sucesión.
- Servicios. Un lote "con servicios" puede tener la red solo cerca. Pedir constancia de cada prestadora.
Cuándo contratar a un profesional
Un escribano es quien estudia el título y autoriza la escritura: la ley impide a un escribano autorizar una transmisión sin el título inscripto y la certificación del registro (Ley 17.801, art. 23). Un agrimensor mide y verifica límites en el terreno. Un abogado revisa el boleto o interviene si hay conflictos. Esta información es general y no reemplaza la revisión de la documentación del caso.
Para ver propiedades y cómo se acompaña una compra
El sitio en inglés tiene el listado de propiedades y la página de compra guiada.
Todas las notas de esta guía
- Informe de dominio y título
- Catastro, plano y mensura
- Deudas del terreno: impuestos y tasas
- Loteo aprobado: qué significa y cómo verificarlo
- Zonificación y límites para construir
- Bosque nativo y construir en la Patagonia
- Factibilidad de servicios: agua, luz y gas
- Boleto sin escritura: qué protege
- Lotes en cuotas: qué verificar
- Escriturar con posesión, boleto o cesión de derechos
- Usucapión en Argentina
- Estafas con terrenos: señales de alerta
- Comprar a dueño directo: ventajas y riesgos
- Lotes en fideicomiso: qué es y qué pasa si no termina
Para ver el proceso completo, empezando por las reglas para extranjeros y terminando en la escritura, ver la guía para comprar un terreno en Argentina.
Fuentes
- Ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble, art. 23: argentina.gob.ar
- Ley 26.209 (Catastro): catastro.chubut.gov.ar
- Código Civil y Comercial de la Nación: argentina.gob.ar
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