Verificar antes de pagar

Deudas de un terreno antes de comprar: impuestos, tasas y libre deuda

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Un lote puede tener deudas de impuesto inmobiliario provincial, de tasas municipales y, en algunas ciudades, de contribución de mejoras. Si el comprador hereda esas deudas depende del código fiscal de cada provincia: en varias, el comprador responde junto con el vendedor, salvo que exista un certificado de libre deuda. Por eso conviene pedir el libre deuda de la provincia y de la municipalidad antes de pagar y exigirlo en la escritura.

Qué deudas puede tener un lote

¿El comprador hereda las deudas?

Depende de la provincia. El Código Civil y Comercial da privilegio especial a los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras sobre el inmueble que gravan (art. 2582). En lo demás, mandan los códigos locales:

Provincia Qué dice el código fiscal
Río Negro Quienes suceden en bienes que son objeto de hechos imponibles responden de forma solidaria, salvo que la Agencia haya expedido un certificado de libre deuda, en cuyo caso la deuda queda con el vendedor (art. 21). Ningún organismo público actúa en un trámite sobre un inmueble sin un certificado de la Agencia, y los escribanos deben asegurar el pago (art. 34).
Neuquén Los sucesores en el bien gravado responden por la deuda. La responsabilidad del comprador por deuda no determinada caduca a los 120 días de informar la venta a Rentas, si en ese lapso Rentas no determina créditos presuntos, o antes si reconoce la solvencia del vendedor o acepta una garantía (art. 27). El impuesto inmobiliario es indivisible y solidario (arts. 158 y 160).
Chubut El impuesto inmobiliario provincial alcanza solo a los inmuebles ubicados fuera de los ejidos municipales (art. 117). Un lote urbano en Esquel, Trevelin o Lago Puelo paga tasa municipal, no inmobiliario provincial. Los escribanos deben asegurar el pago (art. 122).

Por defecto, el Código Civil y Comercial pone a cargo del vendedor los tributos que gravan la venta (art. 1138), pero eso no es lo mismo que las deudas anteriores. Las partes pueden pactar otro reparto. El reparto de partes iguales de honorarios y sellos es una costumbre del mercado y no una ley.

El caso de Bariloche: contribución de mejoras

En Bariloche, una ordenanza de 2011 sobre contribución de mejoras establece que, una vez declarado el pago obligatorio, no se pueden otorgar escrituras hasta que se pague la deuda completa. El escribano debe hacer que el vendedor cancele lo adeudado e informar al comprador sobre deudas futuras. Los lotes tampoco se pueden subdividir sin libre deuda de la junta vecinal. Puede no figurar en el informe de dominio.

Cómo se pide el libre deuda

Lugar Cómo
Río Negro (ART) Para un libre deuda inmediato, la página de la Agencia indica pagar en sucursales del Banco Patagonia, porque los pagos electrónicos tardan más en acreditarse.
Neuquén (Rentas) El escribano lo solicita en línea por el sistema SINATRA, con su clave fiscal. El certificado vuelve en minutos, sin firma ni sello. Se emite si el impuesto está pagado hasta el año de la escritura.
Chubut (ARECH) El Código Fiscal exige que el escribano pida a la Agencia un certificado de cumplimiento antes de la escritura (art. 31). El procedimiento lo gestiona el escribano.
Bariloche Hay un libre deuda municipal unificado en línea, con DNI o CUIT y la nomenclatura catastral.
El Bolsón La municipalidad pide libre deuda para adjudicar y titular sus propias tierras fiscales. Para una compra entre particulares, conviene pedirlo igual en la municipalidad.
Esquel Se pide en línea con clave fiscal, indicando el motivo.
San Martín de los Andes, Lago Puelo y Villa La Angostura Se consulta en la municipalidad. Villa La Angostura incluye el libre deuda municipal en su trámite de visado previo.

Los trámites cambian de formato seguido. Antes de ir, conviene mirar la página vigente de la dependencia o pedir al escribano que lo gestione.

Qué hacer

  1. Pedir al vendedor el último recibo de impuesto y de tasas y comprobar que coincide con la partida del lote.
  2. Pedir el libre deuda provincial y municipal con fecha cercana a la escritura.
  3. Escribir en el boleto quién paga las deudas anteriores a la fecha de la escritura.
  4. Si hay una obra pública en la calle, preguntar por una posible contribución de mejoras.
  5. Dejar que el escribano retenga el monto adeudado del precio, si la ley provincial lo permite.

Ver también: impuestos de ser dueño de un terreno, estafas con terrenos: señales de alerta.

Fuentes

Novedades sobre tierra en Argentina

Cambios en las reglas, precios y notas nuevas para comprar tierra en Argentina. Sin frecuencia fija.