Contrato y escritura
La escritura de un terreno paso a paso: documentos, pago y firma
Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.
Respuesta rápida La escritura de un terreno es el acto en el que el escribano lee la escritura pública, las partes la firman y se paga el saldo del precio. Los documentos habituales son el DNI o el pasaporte, la CUIT o la CUIL, el título, según el riesgo el respaldo del origen de los fondos, y las certificaciones del registro. Antes de firmar, el escribano estudia el título y reúne las certificaciones del registro. Después presenta la escritura para su inscripción dentro de los 45 días. El comprador suele elegir al escribano, y quien compra desde el exterior puede firmar por medio de un poder.
1. Quién elige al escribano
La costumbre es que elija el comprador. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires lo señala así, con dos excepciones: lo elige el vendedor si el inmueble es nuevo o si el comprador todavía debe más del 20% del precio. Es un criterio de práctica profesional y no una ley nacional. Para un lote en la Patagonia conviene dejar escrito en el boleto quién es el escribano y dónde se firma.
2. Requisitos y documentos para escriturar un terreno en Argentina
| Parte | Documentos habituales |
|---|---|
| Vendedor | DNI y CUIL o CUIT, título original, últimas facturas de impuestos y tasas, planilla de datos personales |
| Comprador | DNI o pasaporte, CUIT o CUIL (o una CDI emitida antes de marzo de 2026), planilla de datos personales con las declaraciones que exige la normativa de prevención de lavado, prueba del origen de los fondos |
| Escribano | Título inscripto y certificación del registro sobre el estado del inmueble y de las personas (Ley 17.801, arts. 23 a 25), y los certificados de catastro y de deuda que pida cada provincia |
Un dato clave para quien compra desde el exterior: el registro no inscribe la escritura si las partes no tienen CUIT, CUIL o CDI (Ley 17.801, art. 3 bis). Desde marzo de 2026 la CUIT reemplazó a la CDI para personas. Ver cómo obtenerla.
Si se escritura a partir de un boleto
Con un boleto firmado con el titular registral, el comprador puede exigir la escritura. Si el vendedor no firma, un juez puede hacerlo en su lugar, siempre que el comprador haya cumplido sus obligaciones o las asegure (Código Civil y Comercial, art. 1018). Para el día de la firma conviene llevar el boleto original, los recibos de pago y la constancia de la certificación de firmas. Ver cómo escriturar con boleto, posesión o cesión de derechos.
3. Cónyuges y apoderados
- Si el inmueble es un bien ganancial registrable, para venderlo hace falta el asentimiento del cónyuge (Código Civil y Comercial, art. 470). Si es la vivienda familiar, ningún cónyuge puede disponer de ella sin el asentimiento del otro (art. 456).
- Si alguien firma por otra persona, necesita un poder con la forma que exige el acto (art. 363). Para comprar o vender un lote, eso significa un poder otorgado por escritura pública.
4. Idioma y documentos del exterior
La escritura se redacta en español (art. 302). Si una de las partes no lo entiende, se firma una minuta en español traducida por un traductor público, o con un intérprete que acepte el escribano, y ambos textos pasan al protocolo. Los documentos otorgados en el exterior deben cumplir la forma del lugar donde se firmaron (art. 2649) y, en general, llevar la apostilla de La Haya.
Quien no puede viajar tiene dos caminos: otorgar un poder en su país, con apostilla, o hacerlo ante un cónsul argentino, que puede autorizar los actos jurídicos que la ley argentina asigna a los escribanos (Ley 20.957, art. 20). Los requisitos y los costos varían según la oficina consular.
5. Cómo se paga el precio
- Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se admite cualquier medio: efectivo, cheque, transferencia o depósito. Una transferencia debe constar como acreditada antes de dar el recibo, y un cheque exige una escritura posterior de recibo.
- La moneda acordada debe figurar en la escritura. Si es moneda extranjera, se deja constancia de su equivalente en pesos al tipo vendedor del Banco Nación del día hábil anterior.
- La Ley 25.345 invalida los pagos en efectivo superiores a un monto bajo, pero el Decreto 22/2001 hace una excepción para las escrituras de inmuebles: los pagos en efectivo, incluso en moneda extranjera, tienen efecto cancelatorio cuando el escribano deja constancia y lo informa a ARCA.
- La UIF fija umbrales de reporte para estas operaciones. Entre julio y diciembre de 2026 el umbral para transferencias de inmuebles en efectivo es de 750 salarios mínimos ($275.850.000), y de 700 ($257.460.000) para cualquier transferencia en zona de frontera, se pague en efectivo o por banco. Es un umbral de reporte, no una prohibición.
- La Ley 27.799 (Inocencia Fiscal) mantiene, según el Decreto 22/2001, que se puede pagar en efectivo ante escribano al escriturar un inmueble, y la Ley 27.826, publicada el 9 de octubre de 2026, lo repite para el régimen simplificado. Los detalles del informe a ARCA conviene confirmarlos con el escribano antes de la firma.
El COTI y el CITI escribanos, que antes se tramitaban en cada escritura, fueron abrogados por ARCA en 2025.
6. El día de la firma
El escribano debe recibir personalmente las declaraciones de las partes (art. 301). Lee la escritura, las partes la firman y se hace efectivo el pago. Por defecto, el vendedor entrega la posesión inmediatamente después de la escrituración, salvo que se haya pactado otra cosa (art. 1139). El Colegio de la Ciudad de Buenos Aires aclara que el vendedor puede pedir quedarse unos días como tenedor.
La escritura pública exige que el escribano reciba por sí mismo las declaraciones de quienes firman (art. 301). La firma digital del art. 288 sirve para instrumentos generados por medios electrónicos, pero no reemplaza esa intervención. Antes de planear una firma a distancia, conviene preguntarle al escribano si hay alguna modalidad habilitada.
7. Después de firmar
- El escribano presenta la escritura al registro. Dentro de los 45 días de otorgada, se la considera registrada desde su fecha (Ley 17.801, art. 5).
- Las partes reciben un testimonio (art. 308).
- Por defecto, el vendedor paga la entrega, el estudio del título y los tributos que gravan la venta, y el comprador paga los gastos de recepción, incluido el testimonio (arts. 1138 y 1141). Los honorarios y la inscripción suelen ser por cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Ver cuánto cuesta escriturar un lote.
Ver también: cómo pagar un terreno desde el exterior, comprar a dueño directo.
Fuentes
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 288, 301, 302, 308, 363, 456, 470, 1138, 1139, 1141 y 2649: argentina.gob.ar
- Ley 17.801, arts. 3 bis, 5 y 23 a 25: argentina.gob.ar
- Informe del Colegio de Escribanos sobre la Ley 27.799: colegio-escribanos.org.ar
- Ley 25.345: argentina.gob.ar y Decreto 22/2001: argentina.gob.ar
- Ley 20.957, art. 20 (cónsules): argentina.gob.ar
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, compraventa: colegio-escribanos.org.ar
- Colegio de Escribanos, resolución UIF 78/2025: colegio-escribanos.org.ar y montos de julio a diciembre de 2026: colegio-escribanos.org.ar
- Resolución General ARCA 5803/2025 (CUIT en lugar de CDI): argentina.gob.ar
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