Tipos de compra

Comprar un terreno a dueño directo: ventajas y riesgos

Por Nico F. · Actualizado el 14 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Comprar a dueño directo ahorra la comisión de un corredor, pero también quita a quien debería comprobar el título, los gravámenes y la identidad del vendedor. Esa tarea pasa al comprador, que normalmente la hace a través de su propio escribano. Antes de entregar una seña conviene tener el informe de dominio y el de inhibiciones, confirmar el estado civil del vendedor y la firma de todos los herederos si hay sucesión, pedir un recibo escrito y dejar claro quién guarda el dinero.

¿Qué cambia al comprar un terreno sin inmobiliaria?

El corretaje es el contrato en el que el corredor pone en contacto a las partes (arts. 1345 y siguientes del Código Civil y Comercial). Un dueño que vende su propio lote no actúa como corredor. Lo que se pierde es el control profesional:

Tampoco hay comisión. Si quien se presenta como "amigo" o "captador" cobra una, es otro tema (ver más abajo). Y la Ley de Defensa del Consumidor alcanza a quien vende de forma profesional, aunque sea ocasional (Ley 24.240, art. 2): un desarrollador queda dentro, y un particular que vende una vez, probablemente no, aunque esa lectura la debe confirmar un abogado.

¿Qué verificar antes de pagar?

Qué comprobar Por qué
Titular registral, embargos e hipotecas: informe de dominio El escribano necesita el título inscripto y un certificado del registro sobre el estado jurídico del inmueble y de las personas (Ley 17.801, art. 23). El certificado vale 15, 25 o 30 días según el domicilio del escribano y funciona como reserva de prioridad (arts. 24 y 25)
Que el título del vendedor coincida con el registro La transmisión de un derecho real requiere título y modo (Código Civil y Comercial, art. 1892), y lo no inscripto no es oponible a terceros de buena fe (art. 1893)
Inhibiciones Se consultan en el registro personal (Ley 17.801, arts. 30 a 32)
Estado civil y consentimiento del cónyuge Para disponer de la vivienda familiar hace falta el asentimiento del cónyuge (art. 456), y para vender bienes gananciales registrables también (art. 470)
Sucesión abierta Si el dueño murió, los herederos tienen los derechos de forma indivisa (art. 2280), y para disponer de un bien indiviso hace falta el consentimiento de todos (art. 2325). Si alguno no puede firmar, se necesita autorización judicial en el proceso sucesorio, que gestiona un abogado. Ver escriturar si el dueño murió
Boleto previo a favor de otro Un comprador anterior prevalece sobre embargos posteriores si contrató con el titular, pagó al menos el 25% antes de la medida cautelar, tiene fecha cierta y publicidad registral o posesoria (art. 1170)
Ocupantes Una posesión de 10 años con justo título y buena fe, o de 20 años sin ellos, puede dar derecho a la usucapión (arts. 1898 y 1899). Ver usucapión en Argentina
Deudas de impuestos y tasas Ver deudas de un terreno antes de comprar
Poder de quien vende en nombre del dueño El poder se extingue con la muerte del poderdante o del apoderado, con excepciones (art. 380): que lo revise el escribano

Si la venta es en cuotas con escritura diferida, rige además la Ley 14.005, modificada por la Ley 23.266: el propietario debe anotar en el registro su declaración de vender en cuotas, con un certificado notarial sobre el título y un plano de subdivisión, el boleto debe anotarse provisoriamente dentro de los 30 días y el comprador puede exigir la escritura al pagar el 25% del precio. Ver lotes en cuotas: qué verificar.

Si el lote está en una zona rural, un comprador extranjero debe además consultar el estado de la Ley 26.737, que hoy está en discusión judicial: ver ley de tierras rurales y extranjeros.

¿Puede cobrar comisión quien no es corredor matriculado?

La Ley 20.266, en su art. 33, exige la matrícula para ejercer como corredor y dice que quien actúa sin cumplir las condiciones no tiene acción para cobrar remuneración. La matrícula del corretaje es materia provincial y las tres provincias de esta nota funcionan de forma distinta:

Para un comprador, el efecto práctico es que un intermediario sin matrícula no puede reclamar comisión, pero tampoco hay garantía, tribunal de ética ni obligación de verificar el título. Si se usa un corredor, conviene comprobar la matrícula en el organismo de la provincia (el Colegio en Neuquén y en Chubut, la Inspección General de Personas Jurídicas en Río Negro), con los datos de contacto del sitio oficial de ese organismo y no con los que dé el corredor. Infobae informó el 13 de julio de 2026 que el Gobierno nacional iba a enviar un proyecto que elimina la colegiación obligatoria y las sanciones por ejercer sin matrícula; un proyecto no es ley. Mientras una ley no los cambie, siguen vigentes la Ley 20.266 y las leyes provinciales.

¿Cómo entregar la seña sin arriesgarse?

Por defecto, la seña es confirmatoria del contrato. Solo si el contrato lo dice expresamente se puede arrepentir una parte: en ese caso, el comprador que se retira pierde la seña y el vendedor que se retira la devuelve duplicada (Código Civil y Comercial, art. 1059). Si es del mismo tipo que el precio, se imputa a este (art. 1060). Una deuda en dólares se paga en dólares (art. 765, según el texto actual del Código).

Prácticas útiles, que son recomendaciones y no reglas:

¿Quién redacta el boleto y quién paga cada gasto?

La ley no dice quién redacta el boleto, que obliga a las partes a escriturar (arts. 1017 y 1018). La transmisión del inmueble requiere escritura pública. Conviene que el escribano del comprador lo redacte o lo revise: ver qué protege un boleto sin escritura y el modelo de boleto. Los gastos son materia de acuerdo: según la guía del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el vendedor paga la verificación de su propio título y el comprador los gastos de inscripción y los honorarios del escribano, salvo que las partes acuerden otra cosa, y el sellado se reparte según la provincia y lo pactado (en la provincia de Buenos Aires, por mitades). Las reglas de Río Negro, Neuquén y Chubut conviene confirmarlas con el escribano. Ver costo de escriturar un lote.

¿Qué señales de alerta tiene una venta directa?

Más en estafas con terrenos en Argentina y cómo verificar un terreno.

Checklist antes de firmar

Ver también: lotes en fideicomiso, informe de dominio y título.

Fuentes

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