Quién puede comprar

Comprar un terreno con costa de lago o río: qué se puede y qué no

Por Nico F. · Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Read this note in English

Información general, no asesoramiento legal. Las reglas cambian y cada operación tiene sus detalles. Antes de pagar o firmar, conviene que un escribano o abogado argentino revise la documentación.

Respuesta rápida Quien compra un terreno sobre un río o un lago navegable es dueño hasta la línea de ribera. El cauce, la playa y el agua de los ríos, los arroyos y los lagos navegables son de dominio público. En un lago no navegable, lo que incluye el lote depende del título y de la ley provincial de aguas. Si el cauce es apto para el transporte por agua, hay que dejar libre una franja de 15 metros (camino de sirga). Para un extranjero hay un límite adicional: mientras rija la Ley 26.737, un extranjero no exceptuado (art. 4) no puede ser titular ni poseedor de tierra rural que contenga o linde con un cuerpo de agua de envergadura y permanente.

Qué es de dominio público y qué es del dueño

El Código Civil y Comercial incluye en el dominio público los ríos y los lagos y lagunas navegables (art. 235). La línea de ribera se fija según el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Los lagos no navegables que carecen de dueño pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236). Si el río o el lago es navegable, el comprador es dueño de la tierra hasta la línea de ribera, y el lecho, la playa y el agua no forman parte del lote. En un lago no navegable, el art. 236 incluye en el dominio privado del Estado a los lagos que no tienen dueño, el art. 235 hace públicas otras aguas que sirven a usos de interés general, y las leyes provinciales de aguas pueden tratar el agua como pública. No conviene dar por hecho que el lote incluye agua o lecho: se lee el título y se consulta a la autoridad provincial del agua.

Camino de sirga

El dueño de un terreno que linda con cauces aptos para el transporte por agua debe dejar libre una franja de 15 metros y no hacer en ella nada que perjudique la navegación (art. 1974). Quien resulta perjudicado puede pedir que se retire lo construido. En los ríos y arroyos navegables la regla es clara; en un lago, conviene preguntar a la municipalidad cómo se aplica.

Otras reglas del Código

• Los dueños de terrenos ribereños no pueden alterar el curso, la dirección o la velocidad natural del agua, salvo obras defensivas (art. 1975).
• Los derechos privados no deben perjudicar el agua, los ecosistemas ni el paisaje (art. 240).
• Las normas administrativas de cada jurisdicción regulan el uso del suelo (art. 1970).

Retiros y franjas por provincia

La línea de ribera y los retiros los fija cada jurisdicción, y los datos no son uniformes:

• Neuquén: la autoridad del agua determina la línea de ribera, garantizando a los propietarios ribereños una intervención suficiente. El Código de Tierras Fiscales reserva 35 metros desde las orillas, pero solo para las parcelas de tierra fiscal. En Villa La Angostura se informó una franja de 35 metros sin construir sobre el Nahuel Huapi, por una ordenanza municipal (la nota no identifica la ordenanza: consultar a la municipalidad).
• Chubut: el Código de Aguas (Ley XVII-53, antes Ley 4148, arts. 6 y 7) dice que la autoridad fija la línea de ribera de los ríos y de los lagos de dominio público. Para la línea definitiva se necesitan al menos 20 años de observaciones hidrológicas directas y continuas, y antes se da vista de las actuaciones al propietario ribereño.
• Río Negro: conviene preguntar en la municipalidad y en el organismo provincial del agua.

Algunas costas de Bariloche y de Villa La Angostura pueden estar dentro del Parque Nacional Nahuel Huapi, con reglas propias. Antes de comprar hay que preguntar si el lote está en el parque o en su zona de influencia.

El límite para extranjeros

La Ley 26.737 prohíbe a los extranjeros ser titulares de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes (art. 10). Tres puntos para entenderlo:

1. La ley se aplica a la tierra rural, es decir, la que está fuera del ejido urbano (art. 1). Un lote urbano frente al agua queda fuera de esa prohibición, aunque conviene confirmarlo con el escribano.
2. No existe un listado oficial de lagos y ríos alcanzados. Los decretos reglamentarios definen solo categorías: cuerpos de agua, de envergadura y permanentes. El informe de seguimiento de la Auditoría General de la Nación, con trabajo de campo hasta agosto de 2024, señala que el mapa que debía elaborar el Consejo Hídrico Federal todavía no estaba confeccionado.
3. Existe un trámite de constancia. Mientras no haya mapa, la solicitud del certificado de habilitación debe incluir una certificación de un profesional idóneo (el formulario menciona ingeniero agrimensor, geólogo, topógrafo o ingeniero hidráulico) que indique que el inmueble no contiene ni es ribereño de cuerpos de agua de envergadura y permanentes. La autoridad provincial del agua tiene diez días hábiles para resolver; si el Registro no recibe una nota formal de oposición en ese plazo, se considera autorizado. Un lote sobre un lago grande y permanente no podría obtener esa constancia.

Quedan fuera de la ley las personas con diez años de residencia continua, quienes tienen hijos argentinos y cinco años de residencia, y quienes están casados con una persona argentina desde hace cinco años y tienen cinco años de residencia (art. 4). El estado actual de la ley se explica en esta nota.

Antes de comprar

1. Pedir el plano de mensura y comprobar dónde queda la línea de ribera.
2. Preguntar en la municipalidad por franjas sin construir y por el uso permitido.
3. Si el lote está en la zona de seguridad de frontera, confirmar el régimen aplicable.
4. Si el comprador es extranjero y el lote es rural, preguntar por la constancia del art. 10.

Ver también: construir en un lote en la Patagonia, precios de terrenos en la Patagonia andina.

Fuentes

• Código Civil y Comercial, arts. 235, 236, 240, 1970, 1974 y 1975: argentina.gob.ar
• Ley 26.737, arts. 1, 4 y 10: Boletín Oficial
• Decreto 820/2016, art. 10 sustituido: argentina.gob.ar y formulario de constancia: argentina.gob.ar
• Subsecretaría de Recursos Hídricos de Neuquén, línea de ribera: cohife.org.ar
• Franja de ribera en el Nahuel Huapi: Noticias NQN, 19 de agosto de 2025
• Código de Aguas de Chubut, Ley XVII-53: Justia
• Informe de seguimiento de la Auditoría General de la Nación: agn.gob.ar